ЗАКОН ЗА АРЕНДАТА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО
Това е резюме на текстовете от нормативния акт, целящо лесно и бързо запознаване на потребителя с нормите в него.
Виж оригиналния текст на документа
Чл. 1
Законът урежда арендните отношения в земеделието, които се оформят с аренден договор. Обект на този договор могат да бъдат земеделската земя, както и недвижимите и движимите вещи, използвани за земеделско производство.
Чл. 2
С договора за аренда арендодателят предоставя на арендатора обекта на договора за временно ползване, а арендаторът е задължен да извърши определено арендно плащане. Добивите от отдадените под аренда обекти стават собственост на арендатора от момента на отделянето им.
Чл. 3
Договорите за аренда и техните изменения или прекратявания трябва да бъдат сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните. Нотариусът проверява спазването на изискванията и съхранява скици на имотите, които могат да бъдат получени чрез информационната система на кадастъра. Договорите следва да се вписват в службата по вписванията и да се регистрират в общинската служба по земеделие. За регистрация се прилагат правила от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Договорите могат да се сключват само със собственици или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 50% от имота, с нотариално заверено пълномощно.
Чл. 4
Съгласно чл. 4, ал. 1 от Закона за арендатата в земеделието, минималният срок на договора за аренда е определен на пет стопански години. Остатъчните алинеи 2 и 3 са отменени.
Чл. 5
Глава втора от Закона за арендатата в земеделието определя правата и задълженията на страните по договора за аренда. Член 5 е отменен с ДВ, бр. 35 от 1999 г., което означава, че текстът не е в сила и не се прилага.
Чл. 6
Арендодателят е задължен да осигури спокойно ползване на обекта от арендатора и да предаде обекта в състояние, подходящо за ползване. Ако обектът не е в надлежно състояние, арендатора има право да поиска привеждането му в съответствие, да извърши поправките сам за сметка на арендодателя или да развали договора. Обектът се предава по опис, който е подписан от двете страни при сключване на договора и при връщане след прекратяване на договора, като описът не може да се оспорва.
Чл. 7
Чл. 7 от Закона за арендатата в земеделието урежда задълженията на арендатора относно текущото поддържане на обекта на договора, данъците и застраховките. Арендаторът трябва да поддържа обекта, да плаща данъците и таксите за ползването му, а арендодателят отговаря за данъците свързани с неговата собственост. Освен това, ако не е уговорено друго, арендаторът трябва да застрахова сгради, инвентар, животни и добиви.
Чл. 8
Арендаторът е задължен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове. Размерът на плащането се определя на базата на пазарната рента и наема, включващ амортизации и лихви. Плащането може да бъде в пари или в земеделски продукти. Ако не е уговорено друго, плащането се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година или на уговорения период.
Чл. 9
Арендаторът е длъжен да използва арендувания обект с грижата на добър стопанин и да спазва санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми. Изменения и подобрения могат да се извършват само с предварително писмено съгласие на арендодателя, освен ако те не влияят на ползването на обекта след края на договора. За строителни работи, изискващи разрешение, е необходимо съгласие на арендодателя. Той има право да прекрати договора и да иска обезщетение, ако арендаторът нарушава условията на договора.
Чл. 10
Арендаторът е длъжен да търпи действия на арендодателя за поддържане на обекта на договора и извършването на подобрения, освен ако това не му създава съществени затруднения. Арендодателят трябва да заплати обезщетение за причинени вреди и пропуснати ползи. Ако подобренията увеличават добивите, арендодателят може да поиска увеличение на арендното плащане.
Чл. 11
Ако в договора е уговорено, арендаторът може да преарендува, залага или прехвърля правата си по аренда, но е задължен да уведоми арендодателя. Преарендаторът не може да има повече права от арендатора, а последният остава отговорен за задълженията си. Селскостопанските институти не могат да преарендуват или прехвърлят права. При нарушения, арендодателят може да прекрати договора с двумесечно предизвестие.
Чл. 12
Чл. 12 от Закона за арендатата в земеделието определя задълженията на арендодателя относно разходите и подобренията, направени от арендатора. Арендодателят е длъжен да заплати необходимите разноски на арендатора, освен ако не е уговорено друго. При прекратяване на договора, арендодателят дължи сумата, с която е увеличена стойността на обекта вследствие на подобрения, извършени с негово съгласие. Арендаторът има право да вдигне неподвижни съоръжения и подобрения, направени без знанието на арендодателя, освен ако арендодателят не желае да ги заплати.
Чл. 13
Чл. 13 от Закона за арендатата в земеделието предвижда, че исковете на арендодателя за обезщетения поради увреждане на отдадения под аренда обект и исковете на арендатора за дължимите разноски имат тригодишна давност. За арендодателя, давността започва да тече от момента на връщането на обекта, а за арендатора - от прекратяването на договора.
Чл. 14
Чл. 14 от Закона за арендатата в земеделието е отменен с изменение, публикувано в Държавен вестник, брой 35 от 1999 г. Това означава, че разпоредбите, съдържащи се в този член, вече не са в сила и не се прилагат в правната практика.
Чл. 15
Арендодателят има право на търговски залог върху добивите от арендувания обект и привнесените вещи, за да обезпечи вземанията си по арендния договор за съответната година. Другите разпоредби в чл. 15 са отменени.
Чл. 16
Чл. 16 от Закона за арендатата в земеделието определя условията, при които страните могат да искат изменение на договора за аренда. При трайна промяна на обстоятелствата, от които страните са се ръководили, всяка страна може да поиска изменение, но без да се засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите не е основание за изменение на арендното плащане. Изменението важи до края на стопанската година, а насрещната страна трябва да отговори в срок от един месец. При липса на споразумение, решението се взема от районния съд. Отказите от правото за искане на изменение са нищожни.
Чл. 17
Чл. 17 от Закона за арендатата в земеделието урежда заместването на страните в договора за аренда. Наследниците на арендатора могат да го заместват, при условие че уведомят арендодателя. Приобретателят на арендувания обект замества арендодателя, ако договорът е вписан, а ако не е, той е валиден за две стопански години след придобиването. Приобретателят трябва да уведоми арендатора за заместването и не може да изисква изпълнение на задължения, които вече са изпълнени към предишния арендодател. Приобретателят замества арендодателя по отношение на обезпеченията от момента на уведомлението. Правилата се прилагат и за ограничени вещни права. Арендодателят не може да обременява обекта с права на трети лица, които пречат на арендатора.
Чл. 18
Чл. 18 от Закона за арендатата в земеделието предвижда, че продължаването на арендния договор трябва да бъде извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписите. След това, договорът трябва да бъде вписан в службите по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие. Предложението за продължаване на договора трябва да бъде отправено не по-късно от деветия месец на стопанската година, предшестваща прекратяването на договора.
Чл. 19
Член 19 от Закона за арендатата в земеделието е отменен с обнародването му в Държавен вестник, брой 35 от 1999 година. Това означава, че разпоредбите, които са били включени в този член, вече не са в сила и не се прилагат.
Чл. 20
Член 20 от Закона за арендатата в земеделието е отменен с обнародване в Държавен вестник, брой 35 от 1999 година. Това означава, че разпоредбите, които е съдържал, вече не са в сила и не се прилагат.
Чл. 21
Член 21 от Закона за арендатата в земеделието е отменен с публикация в Държавен вестник, брой 35 от 1999 г.
Чл. 22
Член 22 от Закона за арендатата в земеделието е отменен с Държавен вестник, брой 35 от 1999 г. Тази разпоредба е част от глава пета, която се отнася до отговорността за недостатъци.
Чл. 23
Арендодателят носи отговорност за недостатъци на арендувания обект, които го правят негоден за ползване, ако те бъдат открити в срок до една година (или три месеца за животни) след предаването. Арендаторът има право на обезщетение или намаляване на арендното плащане. Ако недостатъците са по вина на арендодателя, той отговаря и за вреди. При неотстраняване на недостатъците в срок от три месеца след уведомление, арендаторът може да ги отстрани сам за сметка на арендодателя. Съглашението за освобождаване на арендодателя от отговорност е нищожно.
Чл. 24
Арендодателят не носи отговорност за недостатъци на обекта, които арендатора е знаел при сключването на договора или които е могъл да забележи при обикновен преглед. Изключение правят случаите, когато недостатъците са опасни за здравето на арендатора, членовете на неговото домакинство или работниците му.
Чл. 25
Ако арендаторът бъде лишен изцяло или частично от ползването на обекта на договора поради права на трети лица, се прилагат съответно чл. 23 и 24 от закона.
Чл. 26
Арендаторът е задължен да уведомява арендодателя за недостатъци, мерки за предпазване на обекта и предявени права от трети лица. При неизпълнение на това задължение, арендаторът носи отговорност за вредите и губи правата си по договора, включително правото да го развали и да иска обезщетение.
Чл. 27
Договорът за аренда в земеделието може да бъде прекратен по следните причини: 1. Изтичане на срока на договора; 2. Неизпълнение на условията по договора; 3. Взаимно съгласие на страните, удостоверено с нотариална заверка; 4. Едностранно предизвестие при предвидени случаи в закона; 5. Смърт или поставяне под запрещение на арендатора, или прекратяване на юридическото лице-арендатор; 6. Принудително отчуждаване на арендувана земя за публични нужди. Прекратяването се вписва в службата по вписванията и се регистрира в общинската служба по земеделие.
Чл. 28
Арендодателят има право да развали договора за аренда при забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. При договори с по-кратки периоди от една стопанска година, развалянето е допустимо при забавяне на най-малко две последователни вноски. За договори със срок над 10 години или пожизнени, развалянето става по съдебен ред. Арендодателят на държавни или общински земи може да развали договора с писмено предупреждение, съгласно Закона за задълженията и договорите.
Чл. 29
Договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен от всяка страна с писмено предизвестие след четвъртата година, с предизвестие от две стопански години. Предизвестието трябва да бъде отправено преди края на стопанската година, предшестваща началото на срока. Арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година при трайна нетрудоспособност, а правото имат и наследниците му, с предизвестие до три месеца след смъртта му.
Чл. 30
След прекратяване на арендния договор, арендаторът е задължен да върне обекта в състоянието, в което го е приел, като се отчита обикновеното изхабяване. С прекратяването на договора се прекратяват и правата на трети лица, на които арендаторът е предоставил ползването. Арендодателят може да иска връщането и от тези лица. При неизпълнение на задължението за връщане, арендодателят има право на обезщетение за претърпените вреди и пропуснатите ползи.
Чл. 31
Чл. 31 регулира правата и задълженията на арендодателя и арендатора при прекратяване на арендния договор преди изтичане на стопанската година. Арендодателят дължи стойността на неотделените плодове, ако прекратяването не е по вина на арендатора. Ако стойността не може да се определи, дължи обезщетение за направените от арендатора разходи. Същото важи и за неизсечени дървета, а ако арендаторът е изсякъл повече дървета от разрешеното, дължи стойността на дървения материал. При прекратяване по определени основания, арендаторът може да поиска обезщетение за причинени вреди.
§ 1, § 2, § 4
Законът за арендата в земеделието регламентира условията и правилата за аренда на земеделски земи. За неуредените въпроси в закона се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Определя се понятието "земеделско ползване" и "стопанска година", а също така се уточнява какво представлява "домакинство". Изпълнението на закона е възложено на министъра на земеделието и храните. Законът е подложен на множество изменения, включително замяна на термини и актуализиране на отговорностите на различни институции.
Параграф §2
В преходните и заключителни разпоредби на Закона за арендатата в земеделието се уточняват ключови термини и определения, свързани с прилагането на закона. Определя се "земеделско ползване" като ползване за производство на растителна, растително-дървесна и/или животинска продукция. "Стопанска година" се дефинира като периода от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата. "Домакинство" включва съпрузите, техните невстъпили в брак деца и родителите им, които живеят заедно.
§4
Параграф §4 от Закона за арендатата в земеделието определя, че изпълнението на закона е възложено на министъра на земеделието и храните. Законът е бил изменян и допълван многократно, с последни изменения, влезли в сила на 01.01.2023 г. и 2023 г. Също така, се упоменава, че има преходни и заключителни разпоредби, свързани със Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, обнародван през 2002 г.
§38
В параграф §38 от Закона за арендата в земеделието се предвижда замяна на термина "поземлена/та комисия" с "общинска/та служба по земеделие и гори". Тази промяна е част от преходните и заключителни разпоредби, свързани с изменения и допълнения на Закона за рибарството и аквакултурите, обнародван в Държавен вестник, брой 36 от 2008 година.
§79
В Закона за арендата в земеделието, приет през 1996 г. и изменян многократно, се извършва замяна на наименованието на "министъра на земеделието, горите и аграрната реформа" с "министъра на земеделието и продоволствието". Тази промяна е част от преходните и заключителни разпоредби, свързани с изменения и допълнения на Закона за горите, обнародван през 2008 г.
§84
В параграф §84 от Закона за арендата в земеделието се предвижда замяна на израза "по земеделие и гори" с "по земеделие". Тази промяна е част от измененията в закона, обнародвани в Държавен вестник, бр. 82 от 1996 г. и последващите изменения до 2008 г. Разпоредбите са свързани с изменения и допълнения на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, обнародвани в ДВ, бр. 61 от 2016 г., в сила от 05.08.2016 г.
§13
Законът за арендата в земеделието влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник". Преходните и заключителни разпоредби се отнасят и към Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, който е обнародван в бр. 13 от 2017 г. и влиза в сила от 07.02.2017 г.
Параграф §7
Параграф §7 уточнява, че ако договор за аренда е сключен преди влизането в сила на новия закон и само от някои от съсобствениците на земеделска земя, отношенията между тях ще се регулират по чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Такъв договор не може да бъде противопоставен на арендатор, който е сключил договор с друг съсобственик на същия имот, ако този договор е бил вписан по-рано в службата по вписванията.
§8
Законът за арендатата в земеделието влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник". Заключителните разпоредби са свързани с изменението на Закона за българската агенция по безопасност на храните, който е обнародван в бр. 58 от 2017 г. и влиза в сила на 18.07.2017 г.
§76
Законът за арендатата в земеделието влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник". Преходните и заключителни разпоредби са част от Закона за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, обнародван в Брой 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г.
§ 17
Законът влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник", с изключение на § 9, който влиза в сила от стопанската 2019-2020 г. Преходните и заключителни разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за подпомагане на земеделските производители са обнародвани в ДВ, бр. 102 от 2022 г. и влизат в сила от 01.01.2023 г.
