ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ
Това е резюме на текстовете от нормативния акт, целящо лесно и бързо запознаване на потребителя с нормите в него.
Виж оригиналния текст на документа
Чл. 1
Законът урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост. Той определя правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или части от тях.
Чл. 2
Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се осъществява чрез писмен договор с нотариална заверка между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Този договор трябва да бъде вписан в Агенцията по вписванията и е задължителен за последващите приобретатели на обектите.
Чл. 3
Чл. 3 от Закона за управление на етажната собственост предвижда, че за управлението на общите части на сгради с до три самостоятелни обекта, принадлежащи на повече от един собственик, се прилагат определени разпоредби от Закона за собствеността. Тези разпоредби касаят управлението на общите части и условията за определяне на прилежащата площ.
Чл. 4
Чл. 4 от Закона за управление на етажната собственост регулира процеса на определяне на прилежаща площ към сграда, когато тя не може да бъде обособена в отделен урегулиран поземлен имот. Прилежащата площ се определя от кмета на общината, по инициатива или по искане на заинтересовани лица, и се удостоверява със заповед и скица. Тази площ се предоставя на етажната собственост за поддържане и използване при условия, определени от общинския съвет.
Чл. 5
Чл. 5 от Закона за управление на етажната собственост регламентира правата на собствениците и ползвателите в сграда в режим на етажна собственост. Собствениците имат право да използват общите части на сградата и да участват в управлението на етажната собственост. Ползвателите също имат право да използват общите части и да участват в управлението, с изключение на определени решения. При разногласие между собственик и ползвател, решава собственикът. Обитателите имат право на съвещателен глас в управлението.
Чл. 6
Собствениците на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост имат задължения да не пречат на използването на общите части, да не причиняват вреди, да не завземат общите части, да не създават безпокойство на другите обитатели, да не извършват ремонтни дейности, които влошават проектните показатели, да спазват хигиенните норми и да изпълняват решенията на органите на управление. Освен това, те трябва да заплащат разходите за управление и поддържане на сградата, да осигурят достъп за ремонтни работи и да поддържат общите части в добро техническо състояние. Ползвателите и обитателите също имат задължения, но с изключения.
Чл. 7
Чл. 7 от Закона за управление на етажната собственост описва създаването, съхраняването и поддържането на Книга на етажната собственост, която може да бъде в хартиен или електронен вариант. В книгата се вписват данни за самостоятелните обекти, идеалните части от общите части, информация за собствениците и ползвателите, права и задължения, както и данни за обитатели и животни. Собствениците и ползвателите са длъжни да подават декларации за вписване на данните в определени срокове. Достъп до данните в книгата имат определени органи и лица. Установява се необходимостта от утвърдена форма на декларацията и книгата от министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Чл. 8
Управлението на етажната собственост включва реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части, както и спазването на вътрешния ред. То също така контролира изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. В случай на сграда с повече от един вход, управлението може да се осъществява за всеки отделен вход, като обхваща и общите части, свързани с самостоятелните обекти на съответния вход.
Чл. 9
Законът предвижда две основни форми на управление на етажната собственост: общо събрание на собствениците и сдружение на собствениците. Тези форми осигуряват организация и управление на общите части и интересите на собствениците в сградата.
Чл. 10, ал. 1 от ЗУЕС
Общото събрание на етажната собственост е основният орган на управление, който взема решения по важни въпроси, свързани с управлението на общите части и интересите на собствениците. То определя правилата за ползване на общите части, одобрява бюджета, избира и освобождава управителния съвет, а също така взема решения за извършване на ремонти и подобрения в сградата.
Чл. 11
Чл. 11 от Закона за управление на етажната собственост описва правомощията на общото събрание. То приема правилник за вътрешния ред, избира управителен и контролен съвет, одобрява годишен бюджет и отчети, определя парични вноски, планира ремонти, взема решения за разходи и управление на общите части. Общото събрание е длъжно да приеме правилник за вътрешния ред, а приетите решения обвързват и новите собственици. Министърът на регионалното развитие издава примерен правилник.
Чл. 12
Общото събрание на собствениците на етажната собственост се свиква най-малко веднъж годишно от управителния или контролния съвет. То може да бъде свикано и по писмено искане на собственици, притежаващи минимум 20% от идеалните части на общите части на сградата. Искането трябва да бъде отправено до управителния съвет, който е задължен да свика събранието в 10-дневен срок. Ако управителят не свика събранието в този срок, то може да бъде свикано от собствениците. Освен това, всеки собственик или ползвател може да свика събрание в неотложни случаи или ако е минала повече от година от последното събрание. При нововъзникнала етажна собственост първото събрание трябва да се свика в 6-месечен срок от създаването на собствеността.
Чл. 13
Общото събрание на етажната собственост се свиква чрез покана, която трябва да бъде поставена на видно място не по-късно от 7 дни преди събранието. В неотложни случаи срокът е 24 часа. Собствениците, които отсъстват или не ползват обекта си, трябва да уведомят управителя за контактна информация. Поканата трябва да съдържа дневния ред, конкретни проекторешения и информация за неприсъствено гласуване. Общото събрание не може да се свиква в официални празници или почивни дни, освен в неотложни случаи.
Чл. 14
Чл. 14 от Закона за управление на етажната собственост определя условията за упълномощаване на представители на собственици или ползватели, които не могат да присъстват на общото събрание. Упълномощаването може да се извърши устно или писмено, включително електронно. Важно е, че при етажна собственост, в която участват общини или юридически лица, упълномощаването се осъществява от съответните управителни органи. Лицето, което представлява, може да представлява до трима собственици. Всички упълномощавания трябва да бъдат отразени в протокола на събранието.
Чл. 15
Общото събрание на етажната собственост се счита за проведено, ако присъстват собственици на минимум 51% от идеалните части. При липса на кворум, събранието може да се отложи с един час и да се проведе с минимум 26% присъствие. Ако отново няма кворум, то може да се проведе на следващия ден, независимо от броя на присъстващите. При собственик, притежаващ над 51% от идеалните части, е необходимо присъствие на минимум 75% за валидност на събранието.
Чл. 16
Общото събрание на етажната собственост се провежда на подходящо място и може да се организира в смесен режим (присъствено и онлайн). Протоколът от събранието съдържа информация за участниците, начина на гласуване и взетите решения. Той се изготвя в 7-дневен срок и се поставя на видно място. Всеки член може да оспори съдържанието на протокола в 7-дневен срок. Приемането на решения е ограничено до предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.
Чл. 17
Чл. 17 от Закона за управление на етажната собственост регламентира правото на глас на собствениците в общото събрание, като гласовете им съответстват на притежаваните идеални части от общите части на сградата. Решенията в общото събрание се вземат с различни изисквания за мнозинство в зависимост от характера на решението, като за някои решения е необходимо 100% мнозинство, за други - 75%, а за повечето - над 50%. Идеалните части на самостоятелните обекти, когато не са посочени в документите, се определят по формула, свързана с площта на обектите. Общото събрание може да одобри или отхвърли определените идеални части с мнозинство от две трети. Неприсъственото гласуване е допустимо за вземане на решения.
Чл. 17а
Чл. 17а от Закона за управление на етажната собственост въвежда възможността за неприсъствено гласуване по определени решения, като това гласуване може да се осъществява от лица, които не могат да присъстват на общото събрание. Неприсъственото гласуване трябва да бъде проведено в срок от 7 дни след събранието, а участниците трябва да подадат собственоръчно подписана декларация или да използват електронен подпис. Декларацията трябва да съдържа информация за събранието, трите имена на участника, идеалните части, номера на обекта и начина на гласуване. Задължително е декларацията да бъде подадена в установения срок и може да бъде изпратена по електронен път, при условие че електронният адрес е вписан в поканата.
Чл. 18
Чл. 18 от Закона за управление на етажната собственост предвижда провеждане на съвместно общо събрание, когато е необходимо да се реши въпрос, свързан с общи части на две или повече етажни собствености. Събранието се свиква по инициатива на управителния съвет или управителя на една от етажните собствености, като участниците излъчват равен брой представители. Решенията се приемат с мнозинство от две трети от присъстващите.
Чл. 19
Изпълнителният орган на етажната собственост е управителен съвет, който се избира за срок до две години и трябва да има нечетен брой членове, минимум трима. Членовете могат да бъдат собственици или ползватели, а мандатът им може да бъде прекратен предсрочно само с решение на общото събрание. Възнаграждението на членовете на управителния съвет се определя от общото събрание. Правомощията на управителния съвет могат да бъдат възлагани на професионален управител с решение на общото събрание и договорът е валиден за максимум две години. При изтичане на договора, общото събрание трябва да избере нов управител до три месеца, в противен случай договорът се удължава до избора на нов управител, но не повече от три месеца.
Чл. 20
Собственик или ползвател може да откаже да бъде член на управителния съвет или контролния съвет само при трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие. Отказът е допустим и при предложение за повторен избор.
Чл. 21
Член 21 от Закона за управление на етажната собственост регламентира процедурата за избор на нов управителен съвет или управител. Изборът трябва да се проведе не по-късно от изтичането на мандата на предишния управителен съвет. В случай че новият управителен съвет не бъде избран, предишният продължава да изпълнява функциите си. При нововъзникнала етажна собственост изборът на управителен съвет трябва да се извърши в срок от 6 месеца от въвеждането на сградата в експлоатация.
Чл. 22
Управителният съвет е задължен да провежда заседания най-малко веднъж на три месеца и да взема решения с обикновено мнозинство, при условие че присъстват две трети от членовете. Всяко заседание трябва да бъде документирано с протокол, подписан от присъстващите членове.
Чл. 23
Чл. 23 от Закона за управление на етажната собственост определя правомощията и задълженията на управителния съвет или управителя на етажната собственост. Те включват организиране на изпълнението на решенията на общото събрание, следене за спазването на вътрешния ред, съхраняване на важни документи, предоставяне на отчети за приходите и разходите, изготвяне на годишен бюджет и план за ремонти, представителство пред местната власт и други правни субекти, и уведомяване на собствениците по важни въпроси. Управителят е задължен да се отчита ежегодно и при смяна на управителния съвет, да предава документи и парични средства.
Чл. 24
Член 24 от Закона за управление на етажната собственост регламентира избора и функциите на контролния съвет (контрольор) в етажната собственост. Контролният съвет се избира от общото събрание за срок от две години и се състои от нечетен брой членове, най-малко трима. Той има право на достъп до документацията на етажната собственост и контролира дейността на управителния съвет относно бюджета и разходите. Контролният съвет извършва годишна проверка на касата и представя доклад на общото събрание. Членовете му провеждат заседания на всеки 6 месеца и вземат решения с обикновено мнозинство. Член на контролния съвет не може да има родствени връзки с останалите членове. Мандатът им може да бъде прекратен предсрочно от общото събрание. Контролният съвет се отчита писмено пред общото събрание един месец преди края на мандата.
Чл. 25
Сдружение на собствениците в режим на етажна собственост може да бъде учредено чрез свикване на учредително събрание, на което трябва да присъстват собственици, представляващи не по-малко от 67% от идеалните части на общите части на сградата. Сдружението може да обхваща един или повече входове или сгради, при условие че също така се спазва изискването за представителство на 67% от идеалните части. Сдружението се вписва в регистър и се създава с цел управление и поддържане на общите части, както и за усвояване на средства за основен ремонт и обновяване.
Чл. 26
Всеки собственик на етажна собственост има право да поиска свикване на учредително събрание и да предложи проект на споразумение за създаване на сдружение. Учредителното събрание се свиква с покана, която трябва да бъде поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата. Поканата трябва да съдържа дневния ред, мястото, датата и часа на събранието, както и проекта на споразумение за създаване на сдружението.
Чл. 27
Учредителното събрание на етажната собственост се провежда при наличие на собственици, представляващи минимум 67% от идеалните части. Председателства се от избран собственик, а решенията за учредяване на сдружението, наименование и споразумение се взимат единодушно. Избира се управителен и контролен съвет. Протоколът от събранието трябва да бъде подписан от всички членове.
Чл. 28
Споразумението за създаване на сдружение на собствениците трябва да включва наименование, адрес, предмет на дейност, ред за вземане на решения, състав и организация на управителния и контролния съвет, както и други условия. Сдружението се учредява за неопределен срок, ако предметът на дейност е по чл. 25, ал. 1. Министърът на регионалното развитие утвърдил образец на споразумението.
Чл. 29
Член 29 от Закона за управление на етажната собственост регламентира задълженията на председателя на управителния съвет или управителя след учредителното събрание. В срок от 14 дни той трябва да подаде заявление за вписване на сдружението в общинската администрация. Към заявлението се прилагат списък на собствениците, копие от протокола на учредителното събрание, копие от приетото споразумение и нотариално заверени образци от подписите на представляващите сдружението.
Чл. 30
Когато собствеността на самостоятелен обект се прехвърли, членството в сдружението преминава към новия собственик, а старият собственик остава отговорен за задълженията към сдружението, освен ако не е уговорено друго. Собственик не може да прекрати членството си, когато има одобрен проект за усвояване на средства от ЕС или бюджета за основен ремонт, а членството може да се прекрати след изтичане на гаранционните срокове на извършените строителни работи, но не по-рано от 5 години.
Чл. 31
Чл. 31 от Закона за управление на етажната собственост определя органите на сдружението, които включват общо събрание, управителен съвет (или управител) и контролен съвет (контрольор). Сдружението се представлява от управителния съвет или управителя в отношенията си с местната власт и други правни субекти.
Чл. 32
Общото събрание на сдружението се състои от всички негови членове и може да се провежда лично или чрез представител. Всяко лице може да представлява до трима членове. Събранието взема решения по важни въпроси, включително сключване на договори с трети лица и промени в споразумението за създаване на сдружението. За останалите правомощия и реда на свикване важат разпоредбите на раздел II. Събранието трябва да се провежда поне веднъж годишно.
Чл. 33
Чл. 33 от Закона за управление на етажната собственост регламентира правото на глас на собствениците в общото събрание, което е пропорционално на притежаваните идеални части от общите части на сградата. Решенията на общото събрание се вземат с различни мнозинства в зависимост от предмета на решението, като за важни въпроси, като надстрояване, изваждане на собственик, извършване на полезни разходи и опрощаване на задължения, е необходимо мнозинство от 75%. За основно обновяване и свързани действия е нужно мнозинство от 51% или 67% в зависимост от случая. Решенията се вземат от общото събрание, когато не всички собственици членуват в сдружението. При учредяване на сдружение от всички собственици, общото събрание на сдружението има правомощията на общото събрание на собствениците.
Чл. 34
Чл. 34 от Закона за управление на етажната собственост определя правилата за избор и функции на управителния съвет (управителя) на сдружението. Управителният съвет се избира за срок до две години и има задължението да организира изпълнението на решенията на общото събрание, да представлява сдружението и да заявява промени в публичния регистър. Членовете на управителния съвет могат да бъдат собственици или предложени от собственици лица, а мандатът може да бъде прекратен предсрочно само с решение на общото събрание. Общото събрание определя разходите за възнаграждение на управителния съвет и може да възложи правомощия на професионален управител. При учредяване на сдружение от всички собственици, управителният съвет изпълнява правомощията на етажната собственост.
Чл. 35
Контролният съвет (контрольорът) се избира за срок до две години и се състои от нечетен брой членове, но не по-малко от трима. Той контролира управителния съвет по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание. Членовете на съвета избират председател и провеждат заседания поне веднъж на 6 месеца. Член на контролния съвет може да бъде собственик, който не е в близки родствени връзки с останалите членове. Членовете получават възнаграждение, а мандатът им може да бъде прекратен предсрочно от общото събрание. В края на мандата, контролният съвет представя писмен доклад на общото събрание.
Чл. 36
Сдружението на собствениците може да бъде прекратено по няколко основания: решение на общото събрание, погиване на сградата, изтичане на срока на учредяване или спад на представените идеални части под изискуемия минимум. При одобрен проект за усвояване на средства, прекратяването може да стане след изтичане на гаранционните срокове, но не по-рано от 5 години. Управителният съвет е задължен да подаде заявление за заличаване на регистрацията в срок от 14 дни след настъпване на прекратяването. Ако членуват всички собственици, в двумесечен срок след прекратяване се свиква общо събрание на собствениците.
Чл. 37
При прекратяване на сдружението по Закона за управление на етажната собственост, се извършва ликвидация съгласно Закона за юридическите лица с нестопанска цел. Ликвидацията е в отговорност на председателя на контролния съвет (контрольора).
Чл. 38
Решенията на общото събрание на етажната собственост трябва да се изпълняват в определените срокове. Ако срокът не е посочен, те се изпълняват в 14-дневен срок след оповестяването им. При неизпълнение на решение в срок, председателят на управителния съвет може да подаде заявление за заповед за изпълнение. За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик или обитател се прилага предупреждение, съгласно Закона за собствеността.
Чл. 39
Общото събрание на етажната собственост има правото да поиска предварително изпълнение на взето решение, което е свързано с извършването на разходи за необходим ремонт. Това означава, че решенията, касаещи ремонти, могат да бъдат изпълнени незабавно, без да се изчаква окончателното им одобрение или обжалване.
Чл. 40
Всеки собственик на етажна собственост има правото да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание. Молбата за отмяна трябва да бъде подадена в районния съд, в срок от 30 дни от получаването на решението. Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не реши друго.
Чл. 41
Собствениците на етажна собственост или съответното сдружение имат право да бъдат представлявани в съдебни дела от председателя на управителния съвет или от упълномощено от тях лице. Това е в съответствие с разпоредбите на чл. 23, ал. 3 и 4 от закона.
Чл. 42
Чл. 42 от Закона за управление на етажната собственост определя реда, по който се разглеждат молбите, свързани с решения на общото събрание на етажната собственост. Съдът може да остави в сила или да отмени решението на общото събрание, а неговото решение подлежи на обжалване съгласно Гражданския процесуален кодекс.
Чл. 43
Собствениците на етажната собственост имат правото да искат отмяна на незаконосъобразен акт, прилаган от управителния съвет или управителя. Молбата за отмяна трябва да бъде подадена в срок от 14 дни пред районния съд, считано от получаването на акта. Съдът разглежда случая по реда на Гражданския процесуален кодекс и може да остави в сила или да отмени акта. Решението на съда е окончателно.
Чл. 44
Член 44 от Закона за управление на етажната собственост е отменен с изменения, публикувани в Държавен вестник, брой 82 от 2023 г., и влиза в сила на 31 декември 2024 г. Тази разпоредба е свързана с правомощията на общинската администрация по вписването в регистъра, като заглавието е изменено с изменения, публикувани в Държавен вестник, брой 57 от 2011 г.
Чл. 45
Член 45 от Закона за управление на етажната собственост е отменен с обнародването в Държавен вестник, брой 82 от 2023 г., и влиза в сила от 31 декември 2024 г. Следователно, разпоредбите относно оспорването на отказа за вписване вече не са в сила.
Чл. 46
Член 46 от Закона за управление на етажната собственост е отменен с изменение, обнародвано в Държавен вестник, брой 82 от 2023 г. Отмяната влиза в сила на 31 декември 2024 г.
Чл. 46а
Чл. 46а от Закона за управление на етажната собственост, въведен с ДВ, бр. 57 от 2011 г. и отменен с ДВ, бр. 82 от 2023 г., предвижда задължение за уведомяване. Тази разпоредба ще влезе в сила на 31.12.2024 г.
Чл. 46б
Чл. 46б от Закона за управление на етажната собственост определя задължението за подаване на справка от собствениците и управителите на етажната собственост. Членът е бил нов през 2011 г., изменян и допълван до 2016 г., но е отменен с изменения, публикувани в ДВ, бр. 82 от 2023 г., с влизане в сила от 31.12.2024 г.
Чл. 47
Член 47 от Закона за управление на етажната собственост е отменен с обнародване в Държавен вестник, брой 82 от 2023 година, и ще влезе в сила на 31 декември 2024 година.
Чл. 47а
Създава се единна информационна система към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, която включва два регистъра: 1) регистър на професионалните управители на етажна собственост и 2) регистър на етажната собственост, съдържащ данни за сдруженията на собствениците и управителните съвети на сгради. Общинските администрации имат достъп за вписване и актуализиране на данни в регистъра на етажната собственост. Подробностите за събирането и поддържането на регистрите ще се определят с наредба на министъра.
Чл. 47б
Чл. 47б от Закона за управление на етажната собственост предвижда създаването на регистър на професионалните управители на етажна собственост, който се поддържа от министъра на регионалното развитие и благоустройството. В регистъра се вписват професионалните управители-търговци, които имат право да управляват етажна собственост в България. За вписването се заплаща такса, а кандидатите трябва да отговарят на редица изисквания, включително да не са осъждани за умишлени престъпления и да нямат публични задължения. Процесът на регистрация включва подаване на заявление и необходимите документи, а отказът за регистрация може да бъде обжалван.
Чл. 47в
Чл. 47в от Закона за управление на етажната собственост регламентира процедурата за регистрация на професионалните управители на етажна собственост. Министърът на регионалното развитие и благоустройството е отговорен за вписването в Единния централизиран публичен електронен регистър и издаването на удостоверение на търговците, с изключение на физическите лица - търговци. Регистрацията е валидна до 5 години, освен при условия за заличаване. Публикуваните данни включват ЕИК/ПИК, фирма, адреси, управител и собственици. Професионалният управител трябва да сключи застраховка "Професионална отговорност" в срок от 15 дни след получаване на удостоверението и да я подновява ежегодно. Изискването за застраховка не важи за лица от ЕС или ЕИП с еквивалентна застраховка.
Чл. 47г
Чл. 47г урежда условията, при които вписаните в регистъра на професионалните управители на етажна собственост търговци могат да бъдат заличени. Причините за заличаване включват: неспазване на изискванията, установяване на невярна информация, искане за прекратяване на дейността, системни нарушения на закона и откриване на процедура по несъстоятелност. Органите следят за тези обстоятелства служебно, а кметът е задължен да уведомява министъра в срок от 14 дни след издаване на наказателно постановление. Заличените лица не могат да управляват етажна собственост и могат да подадат ново заявление за вписване след 6 месеца.
Чл. 47д
Сдруженията на собствениците в режим на етажна собственост трябва да се вписват в Единния централизиран регистър, поддържан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Общинската администрация е задължена да впише информацията в 14-дневен срок след регистрацията. В регистъра се вписват наименованието на сдружението, адрес, срок на учредяване, предмет на дейност, идеални части и данни за членовете на управителния съвет. Кметът проверява спазването на изискванията и може да откаже вписване при несъответствия, които трябва да бъдат отстранени в срок. Отказът може да бъде оспорен в 7-дневен срок пред административен съд. След успешна регистрация, общинската администрация издава удостоверение.
Чл. 47е
Чл. 47е от Закона за управление на етажната собственост предвижда, че управителните съвети и управителите на етажната собственост трябва да бъдат вписвани в Единния централизиран регистър, поддържан от Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Вписването се извършва чрез общинската администрация в срок от 14 дни. Регистърът съдържа информация за управителните съвети, адресите на етажната собственост, имената на членовете на управителния и контролния съвет, данни за касиера, размер на ежемесечните вноски и брой самостоятелни обекти. Кметът или упълномощено лице проверява дали данните са точни и пълни. При установяване на неточности, председателят на управителния съвет трябва да ги отстрани в срок от 14 дни. В противен случай, кметът може да постанови отказ за вписване, който може да бъде обжалван. Общинската администрация определя идентификационен код на етажната собственост, който остава постоянен.
Чл. 48
Според ЗАКОНА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, ремонтите на общите части на сградата се извършват по решение на общото събрание на собствениците. При необходимост от неотложен ремонт, собственик може да извърши такъв със собствени средства, след уведомление на управителя. Ако управителят не свика общо събрание в едномесечен срок, собственикът може да извърши ремонта, а разходите да бъдат възстановени или прихванати от дължимите вноски след представяне на удостоверяващи документи. Ако разходите не бъдат възстановени, собственикът има право да предяви иск срещу останалите собственици.
Чл. 49
Чл. 49 от Закона за управление на етажната собственост регулира процедурите при необходимост от неотложен ремонт на сгради в режим на етажна собственост. Управителният съвет може да отпусне средства от фонда за ремонт. При недостатъчни средства, председателят свиква общото събрание за набиране на средства. Ако събранието не се свика или не вземе решение, кметът на общината се уведомява. Кметът извършва проверка и издава заповед за ремонт, която може да се обжалва. Ако заповедта не се изпълни, ремонтът може да бъде извършен от кмета, а разходите да се съберат от собствениците.
Чл. 50
Чл. 50 от Закона за управление на етажната собственост определя създаването и поддържането на фонд "Ремонт и обновяване" от общото събрание на собствениците. Средствата за фонда се набират чрез ежемесечни вноски от собствениците, които не могат да бъдат по-малко от 1% от минималната работна заплата, и от други източници. Събраните средства се депозират в специална сметка и могат да се използват за определени дейности, мерки от техническия паспорт на сградата и други разходи, одобрени от общото събрание. Разпореждането със средствата става от председателя на управителния съвет на базата на решения на общото събрание.
Чл. 51
Чл. 51 от Закона за управление на етажната собственост определя начина на разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части. Разходите се разпределят поравно между собствениците, ползвателите и обитателите, независимо от етажа. За обекти, в които се пребивава не повече от 30 дни годишно, разходите са равни на тези на един собственик. Деца под 6 години не заплащат такси. Когато има портиер, разходите за него също се разпределят по същия принцип. Собственици, които извършват дейности с достъп на външни лица, заплащат увеличени разходи, а тези с отделен вход - стандартните разходи. За собственици с животни се заплащат допълнителни разходи. Средствата за управление могат да се набират в специална сметка, а разходите могат да се разпределят по различни начини, включително по идеални части или поравно на самостоятелен обект.
Чл. 52
Чл. 52 от Закона за управление на етажната собственост предвижда, че за всяка сграда в режим на етажна собственост се издава технически паспорт, съгласно Закона за устройство на територията. Председателят на управителния съвет или управителят е задължен да съхранява този технически паспорт безсрочно. Членът съдържа и информация, че предходната алинея (3) е отменена с изменения в Държавен вестник, брой 26 от 2016 г.
Чл. 53
Чл. 53 от Закона за управление на етажната собственост определя, че мерките и указанията в техническия паспорт са задължителни за собствениците на самостоятелните обекти. Общо събрание на собствениците или на сдружението трябва да вземе решение в тримесечен срок относно изпълнението на тези мерки, като определя необходимите средства, тяхното разпределение между собствениците и сроковете за събиране на средствата.
Чл. 54
Кметът на общината или района е отговорен за текущия контрол на етапното изпълнение на мерките, които са предвидени в техническия паспорт на етажната собственост. Този контрол е важен за осигуряване на правилното изпълнение на предвидените дейности.
Чл. 54а
Чл. 54а от Закона за управление на етажната собственост урежда процедурата за осигуряване на достъп до самостоятелни обекти при отказ от собственика. При прието решение от общото събрание, кметът или оправомощено лице извършва проверка и издава заповед, задължаваща собственика да осигури достъп. Заповедта може да се обжалва в административния съд. Срокът за издаване на заповедта е 1 месец след искане от председателя на управителния съвет, придружено от констативен протокол. Изпълнението на заповедта се извършва по реда на Административнопроцесуалния кодекс.
Чл. 55
Законът за управление на етажната собственост предвижда различни наказания за собственици, ползватели и обитатели на сгради в режим на етажна собственост. При неизпълнение на задълженията по закона, физическите лица могат да бъдат глобени с до 100 лв., а юридическите лица с до 350 лв. За нарушения на правилата за вътрешния ред, глобите за физически лица варират от 50 до 150 лв., а за юридически лица от 200 до 500 лв. Допълнително, за неизпълнение на задълженията по чл. 7, ал. 3, физическите лица могат да получат глоба от 50 до 250 лв., а юридическите лица от 100 до 500 лв. За управление на етажна собственост без собственост или регистрация, санкцията е между 500 и 1000 лв., а при повторно нарушение - между 1500 и 2000 лв.
Чл. 56
Членовете на управителен и контролен съвет, които нарушават задълженията си по Закона за управление на етажната собственост, подлежат на глоба от 300 до 1000 лв., освен ако извършеното не съставлява престъпление. Председателите, които не заявят за вписване задължителни обстоятелства, ще бъдат глобени с 100 до 500 лв., а тези, които не подадат уведомление в администрацията, с 50 до 400 лв. За неизпълнение на задължения по чл. 49, ал. 1 - 3, глобата е от 500 до 1000 лв. Професионалните управители, които нарушават задълженията си, ще бъдат санкционирани с имуществена санкция от 1000 до 2000 лв.
Чл. 56а
Член 56а от Закона за управление на етажната собственост предвижда наказания за кметовете на общини или райони за неизпълнение на определени задължения. При неизпълнение на задълженията по чл. 47е, ал. 1 или чл. 47д, ал. 1, кметовете се наказват с глоба от 100 до 500 лв. При неизпълнение на задълженията по чл. 49, ал. 4 или 5, глобата е от 300 до 700 лв.
Чл. 56в
Професионален управител-търговец, който не изпълнява задълженията си по чл. 47в, ал. 4, ще бъде наказан с имуществена санкция в размер от 1500 до 2000 лв. Санкцията е предвидена в новия член 56в от Закона за управление на етажната собственост, който влиза в сила на 31.12.2024 г.
Чл. 57
Чл. 57 от Закона за управление на етажната собственост описва процедурата за установяване на нарушения. Протокол за нарушения се съставя от управителния съвет или, при липса на такъв, от управителя и двама собственика. Ако нарушението е извършено от член на управителния или контролния съвет, протоколът се съставя от контролния съвет или от трима собственика. Протоколът съдържа информация за нарушителя, описанието на нарушението, времето и мястото на извършването му. След съставянето, протоколът се предоставя на общинската администрация. Актовете за установяване на нарушения се съставят от общинската администрация, а наказателните постановления се издават от кмета или упълномощено лице. Установяването и обжалването на нарушенията следва реда на Закона за административните нарушения и наказания.
Чл. 58
Законът за управление на етажната собственост регламентира правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост. Основните разпоредби включват установяване на нарушения, съставяне на актове и наказателни постановления от длъжностни лица на Министерството на регионалното развитие, както и определяне на понятия като 'самостоятелен обект', 'прилежаща площ', 'жилищен комплекс от затворен тип', 'домакинство', 'обитатели' и 'ползватели'. Законът предвижда също така задължения за кметовете на общини относно свикването на общи събрания и избор на управителни органи в сградите в режим на етажна собственост. В допълнение, законът включва преходни и заключителни разпоредби, които уточняват сроковете за прилагане на новите разпоредби и необходимостта от привеждане на дейността на съществуващите сдружения в съответствие с новите изисквания.
Параграф §1
Тези разпоредби определят термини и определения, свързани с управлението на етажната собственост, включително понятия като 'самостоятелен обект', 'прилежаща площ', 'жилищен комплекс от затворен тип', 'домакинство', 'обитатели', 'ползватели', 'необходим ремонт', 'неотложен ремонт', 'основно обновяване', 'разходи за управление', 'разходи за поддържане' и 'поддържане на общите части'. Разпоредбите уточняват и условията за дълготрайно отсъствие и неотложни случаи, както и правилата за адреса в страната и основния ремонт.
§2
Когато в етажна собственост не е провеждано общо събрание повече от една година, е необходимо свикването на такова събрание и вписването в книгата за собствениците да се извърши в срок от 6 месеца след влизането в сила на закона.
§ 3
Кметът на общината или района е задължен в срок от три месеца след изтичането на срока по предходния параграф да организира общи събрания и избор на управителни органи в сградите, които са в режим на етажна собственост. Това се налага, когато собствениците и обитателите не са проявили инициатива за свикване на такива събрания и избор на органи.
§4
Общините са задължени да предвидят в бюджетите си средства за финансиране на дейности, свързани с етажната собственост, съгласно чл. 49, ал. 5 от закона. Това задължение е актуализирано с изменения, публикувани в Държавен вестник, бр. 43 от 2016 г.
§6
В Закона за собствеността се въвеждат значителни изменения и допълнения. Параграф §6 предвижда заличаване на термина "или управителен съвет" в чл. 42, замяна на "три четвърти" с "половината" в чл. 43, добавяне на "за срок до три години" в чл. 45, замяна на "правилника по чл. 49" с "отделен закон" в чл. 46, заличаване на "или председателят на управителния съвет" в чл. 47, и отмяна на чл. 49.
§7
В Закона за енергийната ефективност се въвеждат изменения, свързани с управлението на етажната собственост. В чл. 36 се добавя уточнение относно ал. 2. В чл. 58 се създава нова алинея, която позволява на потребителите на енергия в сгради с етажна собственост, учредили сдружения на собственици, да кандидатстват за финансиране на проекти за повишаване на енергийната ефективност.
Параграф §8
В Закона за местното самоуправление и местната администрация се добавя нова точка 19 в чл. 44, ал. 1, която предвижда, че общините оказват съдействие на етажните собствености и техните управителни органи в съответствие с условията и реда, установени в Закона за управление на етажната собственост.
§ 9, чл. 22, ал. 2, чл. 38, § 24а
Параграф §9 от Закона за управление на етажната собственост предвижда изменения и допълнения в Закона за устройство на територията. В чл. 22, ал. 2 се премахва думата "предимно" и се добавят нови елементи след "градини". В чл. 38 се въвежда нова ал. 8, която изисква новоизграждащите се сгради с над десет самостоятелни обекти да имат поне едно общо помещение за различни дейности. В заключителните разпоредби се добавя § 24а, който уточнява, че разрешенията за строеж, издадени до 31 юли 2008 г., запазват действието си, но не отменят наложения мораториум върху застрояването в определени зони.
Чл. 99а
В Закона за гражданската регистрация се добавя нов член 99а, който позволява на един адрес, със съгласието на собственика на жилищен обект, да се регистрират до три пъти повече лица от обичайно обитаващите обекта.
§12
Изпълнението на Закона за управление на етажната собственост е възложено на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Последните изменения в закона са направени през 2013 и 2014 година, с влизане в сила съответно на 26 юли 2013 г. и 28 ноември 2014 г.
§13
Законът за управление на етажната собственост влиза в сила на 1 май 2009 г. Той е приет от 40-то Народно събрание на 13 януари 2009 г. и е официално удостоверен с печата на Народното събрание. Има и преходни разпоредби, свързани със Закона за изменение и допълнение на закона, обнародвани в Държавен вестник, брой 15 от 2010 г.
§5
Кметът на общината или района е задължен да организира общи събрания и избор на управителни органи в сградите в режим на етажна собственост в срок от 6 месеца след изтичането на срока по предходния параграф, ако такива събрания не са били свикани.
§ 6
Кметът на общината или района е задължен да подаде справка до министъра на регионалното развитие и благоустройството за регистрираните сгради и входове в режим на етажна собственост в срок от един месец след изтичането на срока по предходната разпоредба (§ 5).
§30
Законът за управление на етажната собственост влиза в сила от деня на обнародването му в 'Държавен вестник'. Преходните и заключителните разпоредби се отнасят към закона за изменение и допълнение на закона за управление на етажната собственост, обнародван в 'Държавен вестник', брой 57 от 2011 г.
§55
Съгласно §55 от Преходните и Заключителните разпоредби, уведомленията по чл. 46б трябва да бъдат подадени в срок от 6 месеца след влизането в сила на закона. Не е необходимо подаване на уведомления, ако сградите или входовете в режим на етажна собственост вече са вписани в регистъра по чл. 44.
Параграф §56
Кметът на общината или оправомощено лице организира общи събрания и избор на управителни органи в сградите с етажна собственост в срок от една година след влизането в сила на закона. Обявяване на събранията става чрез покана на видно място и публикация на сайта на общината. При липса на кворум, кметът назначава управител и касиер в 14-дневен срок. За неизпълнение на тези задължения, кметът може да бъде глобен от 50 до 500 лв., а актовете за нарушения се съставят от длъжностни лица от областната администрация.
§57
Регистрираните сдружения, които са съществували преди влизането в сила на Закона за управление на етажната собственост, трябва да приведат дейността си в съответствие с новите изисквания в срок до една година след влизането му в сила.
§ 149
Законът за управление на етажната собственост влиза в сила в 30-дневен срок от обнародването му в "Държавен вестник", с изключение на определени параграфи (§ 16, § 35, т. 2 и § 39), които влизат в сила от 1 януари 2016 г. Преходните и заключителните разпоредби се отнасят и към Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, обнародван в "Държавен вестник", бр. 66 от 2013 г., и влязъл в сила от 26.07.2013 г.
§68
С измененията в Закона за управление на етажната собственост, всички споменавания на "министъра на регионалното развитие и благоустройството" и свързаните с него термини се актуализират, като се заменят с "министъра на регионалното развитие" и съответните му производни. Тези промени целят да актуализират и уеднаквят терминологията в закона.
§117
Законът влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник". Преходните и заключителни разпоредби се отнасят и към Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, който е обнародван в "Държавен вестник" и влиза в сила от 28.11.2014 г.
§68
В Закона за управление на етажната собственост, обнародван през 2009 г. и изменян през последните години, се извършва замяна на термини, свързани с Министерството на регионалното развитие. Вместо "министъра на регионалното развитие" и свързаните с него наименования, се въвеждат новите термини "министъра на регионалното развитие и благоустройството" и "Министерството на регионалното развитие и благоустройството".
§117
Законът за управление на етажната собственост влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник". Преходните и заключителни разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за местните данъци и такси указват, че законът е обнародван в ДВ, бр. 88 от 2017 г. и влиза в сила от 01.01.2026 г. Също така, изменения и допълнения са извършени през 2018, 2021 и 2024 г., с различни дати на влизане в сила.
§21
Законът за управление на етажната собственост влиза в сила от 1 януари 2026 г., с изключение на определени параграфи, които влизат в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник". Тези параграфи включват § 5 относно чл. 66, ал. 3, т. 1, както и § 15, 16, 17 и 20. Преходните и заключителни разпоредби също така се отнасят към Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура, който е обнародван и влиза в сила от 09.03.2018 г.
§12
Законът за управление на етажната собственост влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник", с изключение на чл. 4, ал. 3, която влиза в сила две години след обнародването. Също така, се посочва, че има свързани изменения и допълнения в Закона за корпоративното подоходно облагане, които влизат в сила от 01.01.2019 г.
§ 70
Законът влиза в сила от 1 януари 2019 г., с изключение на определени параграфи, които влизат в сила в различни дати: параграф 63 от 18 ноември 2018 г., параграфи 41, 43, 50, 52, 53 от 7 януари 2019 г., параграф 43, т. 11 от 28 януари 2019 г., параграф 52 от 20 май 2019 г., параграф 43, т. 22 и § 57 от 1 юли 2019 г., параграф 50 от 1 октомври 2019 г., параграф 39 от 1 януари 2020 г. и параграф 43, т. 11 от 28 юли 2020 г. Преходните и заключителни разпоредби са свързани и с изменения в Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обнародвани на 17.02.2021 г.
§ 16
Законът влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник", с изключение на определени параграфи: параграфи 4 и 7 влизат в сила от 1 януари 2021 г.; параграф 5 влиза в сила от 11 декември 2020 г.; параграф 15, т. 1 относно чл. 22 от Закона за местните данъци и такси влиза в сила от 20 април 2019 г. Заключителните разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за медиацията, обнародван в Държавен вестник, бр. 11 от 2023 г., влизат в сила от 01.07.2024 г.
§12
Законът влиза в сила от 1 юли 2024 г. Заключителните разпоредби се отнасят към Закона за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост, който е обнародван в Държавен вестник, брой 82 от 2023 г. и влиза в сила от 29.09.2023 г.
Параграф §32
Законът влиза в сила от деня на обнародването му в "Държавен вестник", с изключение на определени разпоредби, които влизат в сила на различни дати. Някои параграфи ще влязат в сила три месеца след обнародването, други на 31 декември 2024 г., а част от тях на 1 юли 2024 г. Конкретните разпоредби, които ще влязат в сила на по-късна дата, са подробно изброени в текста.
