ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
Това е резюме на текстовете от нормативния акт, целящо лесно и бързо запознаване на потребителя с нормите в него.
Виж оригиналния текст на документа
Чл. 1
Член 1 от правилника подчертава, че устройството на територията на Столичната община трябва да създаде условия за развитие, застрояване и благоустрояване на София, като се акцентира на ролята ѝ като политически, административен и културен център на България, както и на стремежа да бъде модерен европейски град.
Чл. 2
Територията на Столичната община е разделена на два основни района: градски район, който включва територията в строителните граници на София, и околоградски район, който е между строителните граници и административно-териториалните граници на общината. Границите на градския район са представени графично в чертеж с мащаб 1:10 000, а границите на околоградския район - в чертеж с мащаб 1:25 000. Тези чертежи се съхраняват в Министерството на регионалното развитие и благоустройството и в Столичната община.
Чл. 3
Устройството и застрояването на територията на Столичната община се извършват съгласно правилата и нормативите, установени в настоящия правилник. Определят се устройствени зони, обособени терени и охранни полоси, които регулират процесите на планиране и строителство.
Чл. 4
Чл. 4 определя начина на означаване на устройствените зони, обособените терени и охранните полоси. Те се обозначават графично чрез чертежи и с буквено-цифров идентификационен код. Кодът включва двуцифрено число за административния район, комбинация от букви за устройствената зона и двуцифрено число за поредния номер на вида устройствена зона.
Чл. 5
Правилникът определя четири основни групи устройствени зони в градския район на София, включително жилищни, обществени, зони за озеленяване, спорт и отдих, и производствени зони. Освен това, се предвиждат обособени терени за специфични нужди, като транспортна инфраструктура, паметници на културно-историческото наследство и природна защита. Въвеждат се охранни полоси за развитие на техническата инфраструктура.
Чл. 6.
Правилникът определя условията за застрояване в различни жилищни устройствените зони в София. Жилищните зони се разделят на: 1. Смесени жилищни зони (Жс) - до 7 етажа и 22,50 м височина, с възможност за изграждане на административни сгради, хотели и търговски обекти. 2. Предимно жилищни зони с комплексно застрояване (Жк) - до 9 етажа и 28,50 м височина, с допускане на учебни и търговски сгради. 3. Предимно жилищни зони с индивидуално застрояване (Жи) - до 3 етажа и 10 м височина, с ограничени търговски и услужни обекти. 4. Специално указани жилищни зони (Жио) - с допълнителни ограничения. 5. Жилищно-курортни зони (Жр) - до 3 етажа и 10 м височина, без промишлено строителство. 6. Вилни зони (Жв) - до 2 етажа и 7 м височина, с ограничени търговски обекти.
Чл. 7
Чл. 7 определя правилата за застрояване в различни устройствени зони на София. В централните зони (Оц) е разрешено застрояване с общественообслужващи, административни, научни, делови, хотелски и офис сгради, като не се допуска замърсяваща промишленост. В зони за общественообслужващи дейности (Оо) е разрешено застрояване с подобни сгради, както и жилищни, но с ограничение за промишлени предприятия. В зони за общественообслужващи дейности и озеленяване (Оз) е разрешено застрояване с обществени сгради, при условие, че до 30% от РЗП могат да бъдат жилища.
Чл. 8
В устройствените зони за паркове и градини (Зп) не е разрешено застрояване, освен в случаите, когато то е необходимо за обслужване на рекреативните дейности. В устройствените зони за озеленяване, спорт и атракции (Зс) също не е разрешено застрояване, освен за обслужване на спортните и атракционните дейности.
Чл. 9
Чл. 9 от Правилника определя условията за застрояване в различните типове устройствени зони в София. В индустриално-производствените (Пп) и складово-производствените (Пс) зони е разрешено застрояване с производствени и складови сгради, както и с административни и обслужващи сгради, но не и с жилищни сгради, освен за охрана и общежития. В смесените производствени зони (Псм) е предвидено застрояване с производствени, складови, офисни и административни сгради, с възможност за жилищни и научни сгради при спазване на санитарно-хигиенните изисквания. В специално указани производствени зони за високотехнологични производства (По) могат да се налагат допълнителни ограничения.
Чл. 10
Чл. 10 определя условията за застрояване на различни терени в София. В терените за специфични нужди (Т) се строят сгради само за определеното предназначение. В терените за паметници на културата (Ткин) се допуска основно ремонт и поддържане на съществуващите сгради, а ново строителство е възможно само след предписание от Общинско предприятие "Стара София" и съгласуване с Националния институт по паметниците на културата. В терените за локални градини (Тго) не се допуска високо строителство. В терените за природна защита (Тпз) застрояването е забранено, освен ако е предвидено в специален закон или подробен устройствен план.
Чл. 11
Чл. 11 определя условията за застрояване на урегулирани поземлени имоти в смесената жилищна устройствена зона (Жс). Максималната плътност на застрояване е 60%, интензивността е 3,0, свободната незастроена площ трябва да е не по-малко от 40%, а озеленената площ - не по-малко от 30%. Проектирането и строителството изискват подробен устройствен план за индивидуално застрояване и работен устройствен план за свързано застрояване. Калканните стени трябва да бъдат напълно покрити, а височината на новата сграда не трябва да надвишава височината на най-високата съседна сграда.
Чл. 12
Чл. 12 от Правилника определя условията за застрояване на урегулираните поземлени имоти в жилищната устройствена зона с комплексно застрояване (Жк). Застрояването трябва да спазва нормативите от подробните устройствени планове, като се предвиждат максимални стойности: плътност на застрояване - 30%, интензивност на застрояване - 3, свободна незастроена площ - минимум 70%, и озеленена площ - минимум 50%. Строителството в тази зона е разрешено само с одобрен подробен устройствен план.
Чл. 13
Чл. 13 от Правилника определя условията за застрояване на урегулирани поземлени имоти в предимно жилищната устройствена зона с индивидуално застрояване (Жи). Застрояването трябва да спазва установените нормативи, с максимална плътност на застрояване от 40%, интензивност 1,5, свободна незастроена площ не по-малко от 60%, и озеленена площ не по-малко от 40%. При липса на подробни устройствени планове, застрояването се разрешава с план за застрояване, одобрен от кмета или упълномощено лице.
Чл. 14
Чл. 14 определя условията за застрояване на урегулираните поземлени имоти в жилищно-курортната устройствена зона (Жр). Максималната плътност на застрояване е 30%, интензивността на застрояване е 1,0, а свободната незастроена площ трябва да е не по-малко от 70%. Озеленената площ трябва да бъде не по-малко от 50%. Проектирането и строителството се разрешават на база план за застрояване за индивидуални сгради или работен устройствен план за свързано застрояване на повече от два съседни парцела.
Чл. 15
Чл. 15 определя правилата за застрояване на урегулираните поземлени имоти във вилната устройствена зона (Жв). За строителство се спазват правилата на ЗУТ и нормативите от подробни устройствени планове, без да се надвишават пределно допустими стойности: максимална плътност на застрояване - 25%, интензивност - 0,8, свободна незастроена площ - минимум 75% и озеленена площ - минимум 60%. Застрояването на имоти без изработени подробни планове се разрешава с одобрен план за застрояване от кмета или упълномощено лице.
Чл. 16
Чл. 16 от Правилника определя условията за застрояване на урегулираните поземлени имоти в централната устройствена зона на София. Максималната плътност на застрояване е 100%, интензивността на застрояване е 5, а озеленената площ трябва да бъде не по-малко от 20%. Проектирането и строителството изискват подробен устройствен план, а при свързано застрояване на повече от два имота - работен устройствен план. Новите жилищни и обслужващи сгради трябва да осигуряват по едно паркомясто за всяко жилище.
Чл. 17
Чл. 17 определя условията за застрояване на сгради в устройствената зона за общественообслужващи дейности (Оо). Максималната плътност на застрояване е 60%, интензивността е 3,5, а свободната незастроена площ не трябва да е по-малка от 40%. Озеленената площ трябва да бъде не по-малко от 30%. За учебни и болнични комплекси, свободната незастроена площ е минимум 60%. Проектирането и строителството се разрешава въз основа на подробен устройствен план или работен устройствен план, в зависимост от броя на съседните имоти.
Чл. 18
Чл. 18 определя условията за застрояване в устройствената зона за общественообслужващи дейности и озеленяване (Оз). За зоната като цяло максималната плътност на застрояване е 20%, интензивността е 0,8, а озеленената площ трябва да бъде не по-малко от 60%. За отделните урегулирани поземлени имоти максималната плътност на застрояване е 30%, интензивността - 1,8, а озеленената площ - не по-малко от 50%. Проектирането и строителството се разрешава въз основа на подробен устройствен план.
Чл. 19
Чл. 19 определя условията за изграждане на сгради в две специфични устройствени зони: за паркове и градини (Зп) и за спорт и атракции (Зс). В Зп, сгради се допускат с максимална плътност на застрояване от 5%, максимална интензивност от 0,1 и озеленена площ не по-малко от 80%. В Зс, максималната плътност на застрояване е 20%, максималната интензивност е 0,30 и озеленената площ трябва да бъде не по-малко от 50%.
Чл. 20
Чл. 20 от Правилника определя, че сградите в производствените устройствени зони (П) трябва да се застрояват в съответствие с правилата и нормативите, установени в подробния устройствен план. Тези правила и нормативи следва да съответстват на Наредба № 5 от 2001 г. за правила и нормативи за устройство на територията. При необходимост могат да се приложат и специфични правила и нормативи, одобрени по реда на чл. 13, ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Чл. 21
Чл. 21 от правилника определя условията за застрояване на обособени терени за специфични нужди. Застрояването трябва да отговаря на специфични изисквания, правила и нормативи, включително санитарно-хигиенни и противопожарни норми. За терени, за които не са изработени и обявени проекти за подробни устройствени планове, застрояването се разрешава с одобрен план за застрояване от кмета или упълномощено лице, съгласно допълнителните разпоредби на ЗУТ.
Чл. 22
На територията на околоградския район на София се определят различни устройствени зони в зависимост от предназначението и застрояването. Те включват жилищни зони (смешени, предимно индивидуални и вилни), зони за обществено обслужване, зони за озеленяване, спорт и отдих, производствени зони (индустриални, складови и за стопанска инициатива), земеделски зони (с и без право на застрояване) и горски зони (с и без право на застрояване). Освен това, се определят терени за специфични нужди, включително транспортна инфраструктура, паметници на културно-историческото наследство и природна защита, както и охранни полоси за развитие на инфраструктурата.
Чл. 23
Чл. 23 определя условията за застрояване на урегулирани поземлени имоти в различни жилищни устройствена зони в София. В смесената жилищна зона (Жс) застрояването става по реда на чл. 11, в предимно жилищната зона с индивидуално застрояване (Жи) - по реда на чл. 13, а във вилната зона (Жв) - по реда на чл. 14.
Чл. 24
Чл. 24 от правилника определя условията за застрояване в индустриално-производствената (Пп) и складово-производствената (Пс) устройствена зона. В тези зони урегулираните поземлени имоти се застрояват съгласно условията на чл. 20. В зоните за стопанска инициатива (Псс) застрояването се извършва по правила, установени с подробен устройствен план, като се спазват санитарно-хигиенни и противопожарни норми, с минимално отстояние на сградите от вътрешните регулационни линии от 6 метра.
Чл. 25
В земеделски зони с разрешено застрояване, обозначени като (Ср), застрояването на сгради трябва да се извършва в съответствие с условията и реда, установени в Закона за устройство на територията (ЗУТ), Закона за опазване на земеделските земи, правилника за прилагането му и Наредба № 2 от 1998 г. за застрояване в земеделски земи.
Чл. 26
Чл. 26 от Правилника за прилагане на Закона за одобрение и приложение на Общия градоустройствен план на София указва, че в горските зони с разрешено застрояване (обозначени като Гр) сгради могат да се застрояват при условията и по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), глава шеста от Правилника за прилагане на Закона за горите, както и в съответствие с Наредба № 18 и Наредба № 19 от 1999 г. за строителство в горите и земите от горския фонд.
Чл. 27
В терените за паметници на културата и културно-историческото наследство, урегулираните поземлени имоти могат да се застрояват съгласно условията и реда, определени в член 10, алинея 2 от закона.
Чл. 28
Чл. 28 от Правилника за прилагане на Закона за одобрение и приложение на Общия градоустройствен план на София указва, че терените, обозначени с (Т), могат да се застрояват единствено за нужди, свързани с определеното им предназначение. Това означава, че застрояването на тези терени е ограничено до специфични функции и цели, които са предварително определени.
Чл. 29
Чл. 29 предвижда, че в определени зони (земеделски, горски и терени за природна защита), където е забранено строителството, е разрешено застрояване само ако това е изрично предвидено в специален закон и в действащ подробен устройствен план. Раздел IV описва условията и реда за прилагане на действащи подробни устройствени планове.
Чл. 30
Чл. 30 определя, че всички действащи подробни устройствени планове остават в сила до влизането в сила на нов общ устройствен план на София. В случай на различия между предвижданията на действащите планове и правилата по правилника, се прилагат предвижданията на плановете. Изключение правят временните ограничения, при които действащите планове не се прилагат. Ако предвижданията на подробния план са по-неблагоприятни за инвеститора, може да се поиска изменение на плана при условията на ЗУТ.
Чл. 31
Чл. 31 от Правилника за прилагане на Закона за одобрение и приложение на Общия градоустройствен план на София допуска промяна на предназначението на устройствените зони. Промените могат да бъдат: от вилна в предимно жилищна зона с индивидуално застрояване и от жилищна или зона за общественообслужващи дейности в централна зона. За тези промени е необходимо решение от Столичния общински съвет, предложено от главния архитект и съгласувано с Министерството на регионалното развитие. Решението е основание за възлагане на подробен устройствен план.
Чл. 32
Чл. 32 от Правилника за прилагане на Закона за одобрение и приложение на Общия градоустройствен план на София регламентира възможността за промяна на предназначението на устройствени зони. Промените могат да включват: 1) от вилна в жилищна зона; 2) от зона за стопанска инициатива в индустриално-производствена или складово-производствена зона; 3) от земеделска зона с разрешено застрояване в вилна зона. Необходима е процедура, при която Столичният общински съвет взима решение по предложение на главния архитект, съгласувано с Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Това решение служи за основа за изработването на подробен устройствен план.
Чл. 33
Член 33 от Правилника за прилагане на Закона за одобрение и приложение на Общия градоустройствен план на София определя, че предназначението на отделни поземлени имоти може да се променя само при условията и по реда на чл. 30, ал. 4. В извън случаите по ал. 1, предназначението и правилата за застрояването на имотите не могат да се изменят до влизането в сила на новия общ устройствен план. Раздел VI съдържа специфични изисквания и временни ограничения.
Чл. 34
Чл. 34 от правилника предвижда обявяване на терените на охранните полоси за резервни, с цел запазване на важни предвиждания от предишни градоустройствени планове и стратегически резерви. За тези терени се налага строителна забрана до одобряване на новия общ устройствен план. Освен това, в резервните терени не се допускат временни строежи.
Чл. 35
Чл. 35 от Правилника позволява разрешаване на временни строежи в поземлени имоти, при условие че е установен нов начин или характер на застрояване. Разрешенията се издават по реда на ЗУТ за срок до 5 години след влизането в сила на подробния устройствен план. Задължително е осигуряването на източници за водоснабдяване и електрозахранване, както и необходимите комуникационно-транспортни връзки.
Чл. 36
Член 36 от правилника предвижда, че собствениците на поземлени имоти, за които е предвидено изграждане на обекти - публична собственост, имат право да изградят временни строежи за задоволяване на неотложни нужди. Временните строежи трябва да се свързват с техническата инфраструктура чрез временни връзки, изграждани от инвеститора.
Чл. 37 и Преходни и Заключителни разпоредби (§ 1-6)
Правилникът регламентира условията за използване на незастроени поземлени имоти за временни открити паркинги, пазари и детски площадки до реализирането на подробния устройствен план. В случаите извън обхвата на правилника се прилагат разпоредбите на ЗУТ и свързаните нормативни актове. Правилникът определя, че изменения на общия градоустройствен план, които не съответстват на предвидените устройствени зони, ще се нанасят служебно в чертежите, а нови частични изменения след влизането му в сила не се допускат. Идентификационните кодове на устройствени зони са систематизирани по административни райони и видове зони.
§1
В параграф §1 се уточнява, че за всички случаи, които не са обхванати от правилника, се прилагат правилата и нормативите, установени със Закона за устройство на територията (ЗУТ) и подзаконовите актове към него, както и разпоредбите на други нормативни актове, свързани с устройството на територията, при условие че не противоречат на ЗУТ.
Параграф §4
Параграф §4 уточнява, че при застрояване в земеделски земи, които са обозначени с разрешено застрояване (Ср) в правилника, не се прилага разпоредбата на чл. 3, т. 2 от Наредба № 2 от 1998 г., касаеща застрояването в земеделски земи.
§5
Параграф §5 от преходните и заключителни разпоредби на правилника определя процедурите за изменения на Общия градоустройствен план на София. Изменения, които не съответстват на устройствени зони, след влизането в сила на правилника, се нанасят служебно в чертежите. Изменения, които съответстват на устройствени зони, но не са влезли в сила до приемането на правилника, се прекратяват служебно. След влизането в сила на правилника не се допуска процедиране на нови частични изменения на плана.
§ 6
Правилникът е издаден на основание чл. 3, ал. 1 от Закона за одобрение и приложение на общия градоустройствен план на София и § 19 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за изменение и допълнение на ЗОПОГПС. В него се определят идентификационните кодове на устройствените зони, които включват различни категории, като жилищни, обществени, производствени и земеделски зони, всяка със свои специфични обозначения и правила за застрояване.
