НАРЕДБА ЗА ОЦЕНКА НА ПОЗЕМЛЕНИ ИМОТИ В ГОРСКИ ТЕРИТОРИИ
Това е резюме на текстовете от нормативния акт, целящо лесно и бързо запознаване на потребителя с нормите в него.
Виж оригиналния текст на документа
Чл. 1
Наредбата урежда условията и реда за определяне на цени и стойности, свързани с поземлени имоти в горски територии, включително цени при сделки, стойности на обезщетения при отчуждаване, застрахователни и ипотечни стойности, както и начални цени за търгове за отдаване под наем. Специфични аспекти включват цени на отделно стоящи дървета, права на строеж и ползване, промяна на предназначение и уедряване на имоти.
Чл. 2
Поземлен имот в горска територия е такъв, който е отразен в кадастралната карта или в картата на възстановената собственост и е класифициран като горска територия съгласно разпоредбите на Закона за горите.
Чл. 3
Чл. 3 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии определя, че цената на поземления имот в горска територия представлява неговата парична стойност към конкретна дата. Тази стойност зависи от четири основни фактора: пазарната конюнктура, стойността на земята и насаждението, специалните полезни функции на гората, и местонахождението на имота.
Чл. 4
Оценката на цените и стойностите на поземлени имоти в горски територии се извършва от правоспособен независим оценител, регистриран по Закона за независимите оценители. Оценките се основават на международно признати методи и следват определен ред в наредбата. Оценителят трябва да посочи в доклада по-високата стойност от оценките, извършени по предвидения ред. Оценката е валидна за период от 12 месеца.
Чл. 5
Изпълнителната агенция по горите (ИАГ) е отговорна за създаването на база данни, която съдържа информация за възмездни разпоредителни сделки с поземлени имоти в горски територии. Член 5, алинея 1 от наредбата определя тази задължителна дейност, а алинея 2 е отменена с изменения от 2016 г. Втората глава на наредбата се фокусира върху определянето на цената на тези имоти, чрез метода на сравнителните продажби, с актуализация на заглавието през 2016 г.
Чл. 6
Наредбата определя методите за оценка на поземлени имоти в горски територии, като основният критерий за пазарна цена е осреднените цени от сделки, извършени през последните 24 месеца. Оценителят използва метод на сравнимите продажби и информация от вписани сделки. При липса на достатъчно данни, могат да се използват цени от други територии. Оценителят е задължен да посочи отделно цената на насаждението и цената на земята, както и общата пазарна цена на имота.
Чл. 7
Чл. 7 от Наредбата определя начина на оценка на цената на земята в горски територии. Цената се основава на средните стойности по типове месторастения, като незалесените площи имат цена на нелесопригодни площи. Застроените площи се оценяват според типа месторастене, установен в горско-стопанския план. Курортните местности и курортите се определят по приложение № 2. Към основната цена се добавя добавка в зависимост от местоположението и категорията на населеното място, с възможност за корекция от оценителя при обосновка. Определената цена по ал. 5 е базисна цена.
Чл. 8
Чл. 8 от наредбата определя методите за оценка на горските насаждения. Оценката може да бъде извършена чрез преки изчисления или чрез парични таблици. Използването на парични таблици не е разрешено при определяне на цените и обезщетенията по чл. 24 - 28. Този метод може да се прилага при площ на имота над 50 ха, както и за оценки по чл. 29 - 30, издаване на актове за държавна собственост, делба и уедряване на имоти. Възложителят има правото да определи метода на оценка, когато табличният метод е допустим.
Чл. 9
Член 9 от наредбата определя начина на оценка на цената на насажденията в горските територии. Цената на насаждението се изчислява като сума от стойностите на отделните елементи 'гора', които съставляват насаждението. Всеки елемент 'гора' представлява част от насаждението, която е хомогенна по таксационни показатели. Разновъзрастните насаждения се класифицират на три класа в зависимост от дебелината. Стойността на всеки елемент 'гора' се определя на база стойността на просто насаждение с идентични параметри и площ, равна на парциалната площ на съответния елемент.
Чл. 10
Чл. 10 определя методите за оценка на стойността на дървесината и насажденията в горски територии. Стойността на дървесината на корен се изчислява на база текущи доходи от добив и продажба. Очакваната стойност на насаждението се базира на бъдещи доходи при турнусна възраст. За насаждения, достигнали турнусна възраст, стойността е равна на стойността на дървесината на корен. За ненавършили турнусна възраст насаждения, се сравняват очакваната стойност и стойността на дървесината на корен, като се приема по-голямата от двете.
Чл. 11
Чл. 11 от наредбата определя методите за оценка на цените на горските дървета и насаждения. Цената на надлесните и отделно стоящите горски дървета се определя чрез цените по категории дървесина, данни от информационната система на ИАГ или парични таблици. Цената на насаждения в нелесопригодни площи, както и на определени насаждения, е равна на стойността на дървесината на корен в сегашна възраст. За елементи гора, представляващи клек или нископродуктивни дървесни видове, цената също е равна на стойността на дървесината на корен в сегашна възраст.
Чл. 12
Чл. 12 от Наредбата определя начина на оценка на стойността на дървесината на корен. Стойността се изчислява, като от приходите от продажба на дървесината се приспаднат разходите за сеч, първична обработка и извоз. Приходите и разходите се определят индивидуално за всеки вид дървесина.
Чл. 13
Приходите от продажба на дървесината се определят чрез сортиментиране на запаса и умножаване на обемите по категории дървесина с техните цени, получени от информационната система на ИАГ или друга информация, включена в доклада за оценка.
Чл. 14
Чл. 14 регламентира определянето на турнуса на сеч за различни дървесни видове в зависимост от стопанския клас, към който принадлежат. За стопански клас 'Изборен' турнусът е 120 години. Средната възраст за елементите гора от различни класове е 40 години за І клас, 80 години за ІІ клас и 120 години за ІІІ клас.
Чл. 15
Чл. 15 от Наредбата определя процедурите за кубиране и сортиментиране на дървесни насаждения. Кубирането и сортиментирането трябва да се извършват с утвърдени програмни продукти или таблици, посочени в приложенията на наредбата. Класът на сортиментност за дървесните видове се определя в зависимост от възрастта на насажденията, като за иглолистните се приема I клас, за широколистните II клас, а за издънковите III клас. Методите за кубиране и сортиментиране задължително се отразяват в доклада за оценка.
Чл. 16
Чл. 16 от Наредбата определя средните разходи за сеч и първична обработка на дървесината, които се оценяват по дървесни видове и категория дървесина на база данни от информационната система на ИАГ или друга информация, включена в доклада за оценка. Разходите се коригират с коефициент, отчитащ трудността на сечището, съгласно приложение № 11.
Чл. 17
Член 17 от Наредбата определя начина на изчисляване на средните разходи за извоз на дървесината в горски територии. Разходите се определят по вид дървесина, категория и разстояние на извозване, на базата на данни от информационната система на ИАГ или друга информация, включена в оценъчния доклад. Освен това, разходите за извоз се коригират с коефициент, който взема предвид трудността на извозния път, съгласно приложение № 13.
Чл. 18
Чл. 18 от Наредбата описва методологията за изчисляване на очакваната стойност на просто насаждение в горски територии. Формулата на Блуме се използва за определяне на стойността, където e е очакваната стойност, au е стойността на насаждението в турнусна възраст, c са разходите за създаване, а f е факторът на възрастта. Стойността на насаждението в турнусна възраст се изчислява на база прогнозни таксационни показатели. Разходите за създаване на насаждението зависят от дървесния вид и условията на терена, като се прилагат коефициенти на трудност. Ако очакваната стойност е по-ниска от разходите за създаване, се приема, че стойността е равна на тези разходи. За временно обезлесени площи, стойността е равна на разходите за създаване с определените дървесни видове.
Чл. 19
Чл. 19 от Наредбата определя методите за оценка на поземлени имоти в горски територии. Прогнозните параметри за насажденията се изчисляват на база турнусна възраст, включително средна височина и диаметър, обем на клоните, клас на сортиментност и пълнота на насаждението. Съществуват специфични условия за определяне на прогнозната пълнота при различни видове насаждения, както и за изчисляване на нормалния стъблен запас. Сортиментирането се извършва по установени таблици и методи.
Чл. 20
Стойността на декоративната горскодървесна растителност, която не може да бъде изчислена по предвидения ред в чл. 9 - 19, се определя съгласно Наредбата за базисните цени на трайните насаждения. Тази наредба е приета с Постановление № 151 на Министерския съвет от 1991 г. и е обнародвана в Държавен вестник, бр. 65 от 1991 г., с последващи поправки и изменения.
Чл. 21
Чл. 21 определя начина на оценка на паричната стойност на дървета и насаждения в горски територии. Паричните таблици се използват за директно определяне на стойността на отделни дървета в зависимост от диаметъра и височината им. За насажденията, цената се определя на база средната им възраст, извозното разстояние и бонитета. Насаждения, достигнали турнусна възраст, се оценяват по специфични таблици, докато за по-млади насаждения се използват различни таблици, като се взема по-високата стойност.
Чл. 22
Базисната цена на поземлен имот в горска територия се определя като сума от базисната цена на земята и цената на насаждението. В определени райони, където са създадени зони за особена защита от урбанизация, базисната цена се умножава с определен коефициент. Цените се закръглят до цяло число в левове.
Чл. 23
Наредбата определя механизмите за оценка на цената на поземлени имоти в горски територии. При продажба на имоти, цената е равна на по-високата стойност, определена по реда на глави втора и трета. При уедряване, цената се изчислява като сума от цената на земята и стойността на дървесината. За непарични вноски и актове за държавна собственост, цената отново се определя по същия начин, вземайки по-високата стойност.
Чл. 24
Чл. 24 определя условията за оценка на поземлени имоти в горски територии при замяна. Цената за замяна на оценявания имот е равна на по-високата стойност, определена по реда на глави втора и трета. За имоти в зони за особена защита от урбанизация, цената се определя по реда на глава трета, с увеличение на цената на земята с половината от стойността на пазарен множител.
Чл. 25
Чл. 25 определя цените за учредяване на право на строеж върху поземлени имоти в горски територии. За срок от 10 години цената е сумата от цената на насаждението и 30% от цената на имота, взети по-високите стойности от две различни глави. Цената може да се коригира пропорционално при различен срок на учредяване. За безсрочно право на строеж цената е сумата от цената на насаждението и цената на имота без добавяне на пазарен множител в определени случаи, свързани с транспортно-комуникационни мрежи.
Чл. 26
Наредбата определя цените за учредяване на сервитут и право на ползване върху поземлени имоти в горски територии. Цените се изчисляват на база цената на насаждението и проценти от цената на имота. За 10-годишен сервитут, цената е 20% от имота, а за безсрочен сервитут - 100% от цената на имота. При изграждане на транспортни мрежи не се прилага пазарен множител. Цените за срокове различни от 10 години се коригират пропорционално.
Чл. 27
Чл. 27 от Наредбата определя цената при промяна на предназначението на поземлени имоти в горски територии. Цената се изчислява като сума от цената на насаждението и определен процент от цената на имота. При т. 1, 2, 6 и 7 от чл. 73, ал. 1 ЗГ, цената е равна на цената на насаждението плюс 30% от цената на имота. При т. 3 и 4 цената е цената на насаждението плюс 70% от цената на имота. Освен това, за държавна и общинска собственост, се добавя стойността на дървесината на корен.
Чл. 28
При отчуждаване на поземлени имоти в горски територии, стойността на обезщетението се определя на база цената на имота, съгласно правилата в глави втора и трета от наредбата. Изчислението се извършва, като се взема по-високата стойност между двете оценки.
Чл. 29
Застрахователната стойност на поземлени имоти в горски територии е равна на цената на насаждението, която се определя по парични таблици за стойност на дървесината на корен, освен ако възложителят не разпореди друго.
Чл. 30
Ипотечната стойност на поземлени имоти в горски територии се изчислява като сума от базисната цена на земята и цената на насаждението. Ако цената на имота, определена по реда на глава втора, е по-висока от тази, тогава се взема предвид нея. Цената на насаждението се определя съгласно чл. 21, ал. 4 и 5, освен ако възложителят не е разпоредил друго.
Чл. 30а
Чл. 30а определя началните и минималните цени за отдаване под наем на държавни поземлени имоти в горските територии. Цените варират в зависимост от предназначението на имота: за търговски обекти - равна на базисната цена; за нетърговски цели - 10% от цената на земята; за скиписти и спортни цели - 40% от цената на земята; за случаи по чл. 43а - 5% от цената на земята. Цената се коригира пропорционално при различен срок на наем.
Чл. 31
Член 31 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии предвижда, че цените, определени в съответствие с предходния раздел, се закръгляват до цяло число в левове. В наредбата е включен и раздел II, който се отнася до оценка на щети върху поземлени имоти в горски територии.
Чл. 32
В Чл. 32 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии се определя, че щета е обстоятелство, което води до намаляване на цената на имота. Това означава, че всяко неблагоприятно влияние или увреждане, което засяга стойността на имота, се квалифицира като щета.
Чл. 33
Стойността на щета, нанесена на поземлени имоти в горски територии, се определя като разлика между цената на имота преди и след събитието. Цената преди събитието се основава на данни от горскостопанския план и информация за състоянието на имота. Цената след събитието се изчислява с предположението, че произходът на гората е изкуствен.
Чл. 34
Член 34 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии регламентира процеса на изготвяне на оценката. Собственикът или заинтересуваното лице възлага оценката на независим оценител чрез сключване на договор. Възложителят е задължен да осигури ясни граници на терена и да спазва изискванията на нормативната уредба преди оценката. Разходите за оценката са за сметка на възложителя.
Чл. 35
При възлагане на оценката на поземлени имоти в горски територии, възложителят трябва да приложи следните документи: 1. Скица на имота с регистър на координатите и актуален лесослой, издадена от съответните органи; 2. Извадка от картата на горскостопанския план, заверена от структура на Изпълнителна агенция по горите (ИАГ); 3. Таксационни описания на подотделите, заверени от съответните органи. Информацията по точки 2 и 3 се предоставя със съгласието на собственика на имота.
Чл. 36
Оценката на поземлени имоти в горски територии се извършва след инвентаризация на имота. За целта могат да се използват данни от горскостопанския план или програма и информация за действителното състояние на имота. Площта на имота се определя с точност до 1 кв.м на базата на скица. При оценката могат да се използват утвърдени програмни продукти от ИАГ.
Чл. 37
Член 37 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии определя, че оценката на такъв имот представлява становище на оценителя относно стойността му в определен момент и при конкретен пазар. Оценката се изготвя под формата на писмен доклад, който трябва да бъде подписан и подпечатан от оценителя.
Чл. 38
Независимият оценител на поземлени имоти в горски територии изготвя доклад за оценка, който включва обяснителна записка, калкулация, заключение и декларация за спазване на изискванията на закона. Докладът съдържа данни за имота, възложителя и методите на оценка. В заключението се посочва крайната цена на имота и стойността на дървесината, ако е приложимо. Към доклада се прилагат необходимите документи, включително договор и удостоверения.
Чл. 39
Наредбата определя допустимите грешки при оценка на поземлени имоти в горски територии. Грешките при оценка, определяне на обема на дървесината и оценка на насажденията не трябва да надвишават ±10%. При определяне на базисната цена на земята грешка не се допуска. При спор оценката се проверява чрез контролна оценка, а оспорването на оценката се извършва съгласно закона за независимите оценители, с участието на независим оценител.
Чл. 39а
Член 39а от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии уточнява, че всички цени, определени съгласно наредбата, не включват данък добавена стойност (ДДС).
Чл. 40; § 1; § 2; § 3; § 4; § 25; § 27
Наредбата урежда оценката на поземлени имоти в горски територии, като определя правомощията на Изпълнителната агенция по горите и регионалните дирекции по горите за контрол и оспорване на оценки. Определени са термини като "бонитет", "горска територия", "запас", "инвентаризация" и др., които служат за основа при оценката. Включени са и преходни разпоредби, относно валидността на предишни оценки и корекции на методиката за оценка. Наредбата е приета на основание Закона за горите и включва приложения с ценови категории и курортни местности.
§1
Наредбата определя основни термини и понятия, свързани с оценката на поземлени имоти в горски територии. Включва дефиниции на бонитет, горска територия, запас, извоз, инвентаризация, калкулация, класове на възраст и дебелина на дървета, както и на различни видове насаждения и дървесина. Основната цел е да се установят критерии за оценка на горски имоти и да се улесни работата на независимите оценители.
§3
До утвърдяване на горскостопанските планове или програми за горските територии, свързани с прилагането на определени членове от закона, се използват данни от действащите лесоустройствени проекти, планове или програми.
§4
Параграф 4 от Наредбата предвижда, че методиката за определяне цената на поземлените имоти в горски територии ще бъде коригирана в съответствие с методиката за определяне на обезщетението за обществените екосистемни ползи, съгласно чл. 249, ал. 8 от Закона за горите. Преходните и заключителните разпоредби са свързани с Постановление № 323 от 13 декември 2012 г., което изменя и допълва Наредбата, приета с Постановление № 236 на Министерския съвет от 2011 г., и влизат в сила от 14.12.2012 г.
§26
Наредбата влиза в сила от деня на обнародването си в "Държавен вестник". Преходните разпоредби се отнасят към Постановление № 102 от 26 април 2016 г., което изменя и допълва Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии, приета с Постановление № 236 на Министерския съвет от 2011 г.
§27
Параграф §27 указва, че оценките на поземлени имоти в горски територии, представени в Изпълнителната агенция по горите или в регионалните дирекции по горите преди влизане в сила на постановлението, остават валидни до изтичането на срока им. Приложенията предоставят информация за цените на земята по тип месторастене, курортни местности, добавки според местоположението и категорията на населеното място, корекционни коефициенти и пазарни множители, свързани с оценката на имоти в различни зони и категории.
